这个国庆前，接连出来了好几个房产利好消息，“等等党”又赢了。
针对刚需购房者的“首套房商贷利率下限放宽”、首套房公积金贷款利率下调、针对改善性购房者的“换房退税”政策接连发布。
这一次，购房者会出手吗？
买房退税，“非满五唯一”的福利
在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。
也就是说，从10月1日开始，到明年，你卖掉一套房子，再买入一套房子，可以减免个人所得税。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
退税需要个税票原件，也就是说个税谁缴纳，税票在谁手里，谁退税。
卖房小于买房金额差额退个税，卖房大于买房退全额。
政策是全国执行，但是同城买卖退税，不同城市不能退。
企业不能享受个税退税，本政策只含个人住房。
共有产权的话，各退各的税费，不能退到一个人名下。
买卖二手房总共需要五个税费：增值税、附加税、个人所得税、买卖方佣金、契税。
现在的成都政策是“满五唯一”免个税，这次的政策是针对存量且“不满五不唯一”的群体，希望提前释放需求。
卖房后，如果再在原来的城市的购房的话可以享受退税政策，你说你买还是不买呢。当然了也算是对于置换群体的利好政策，但是它要求的是先卖房后买房，我个人理解还是认为稳住二手房群体，利于业主置换房屋。
此次“卖一买一”税收优惠政策降低了换房成本，让一些非“满五唯一”的房源流动起来了。目的是让大家多卖房再换房，把房地产市场活跃起来，只有二手房的流动性加速，才有可能促进新房的销售，继而促进土地拍卖，以此形成一个良性的循环。
别扭的是现在二手房所得税都是买房人代交的，退税的钱确给了卖房人，一些在老家卖房想去工作地方买房的也会享受不了这个政策。
从政策的力度而言，可以看到背后政策的制定者可以说是非常谨小慎微，既怕你们不来，又怕你们乱来。
首套房利率下调，都是非热点城市
9月29日，人民银行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。
简单说，就是商品住宅价格同比、环比均下降的城市，首套房房贷利率可以下调了。
根据国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合新政要求。而成都并不在此列。
从9月20日最新一期贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。按照上述5月份住房信贷政策，目前首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%。
也就是说，按照发布的通知精神，部分符合条件的城市，首套住房商业性个人住房贷款利率下限可以低于4.1%。
据不完全统计，今年以来，全国各地已优化楼市政策超800条，如降低5年期以上LPR、降低二套房首付比例，提高公积金贷款利率，松绑限购等，都是在提振需求端预期，但整体政策效果并不明显。
公积金利率下调，有利刚需首套
公积金利率下调很好理解。首先该政策针对的目标人群是首套住房用户，统一下调0.15%，对于公积金购房贷款用户而言，即从原来的3.25%下调至3.1%。
假设100W公积金贷款，最高贷款年限25年计算，相差利息不到4W。
购房者仍“有账要算”
2022年9月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，已经降至5%以下，也是历史最低水平。
不可否认，购房门槛的确降低了，但购房者仍有一笔账要算。
个人所得税政策是房款额的1%或者交易差价的20%，如果想全部享用以上政策的成都人得符合以下条件。
把成都的唯一住房卖掉后，名下没有房贷，成都再买房，准备3成以上首付，可以享受组合贷，公积金贷款利率3.1%，商贷利率4.1%（如果能降的话），并且还能享受到个人所得税退税。这种人应该叫天选买房人。
极限操作也不是人人能完成的，而且大部分人少的也不是税费嘛。
政策不会激起太多波澜，更多的是松绑的风向，一方面因为这个个税本来比例就不高，购房者的需求并不是特别强，就势必会考虑，房价下跌背景下，承担高利率负债不划算。
另一方面，对于当前全国大部分房产市场而言，现在需要的更重要的是信心，是经济的大力恢复。
如果效果不达到预期估计就还会有进一步的跟进措施。
居家之后的成都二手房逐渐回到常态，日均在500左右，逐渐回落到新政前的水平，这次的政策会松绑一些非“满五唯一”的二手房，也许又能拉动一波成交。
2022.9.29日成交数据
接着十月份还有第三轮土拍，以及新房市场接近年底开发商为完成KPI也会有所动作，后市如何，我们一起拭目以待吧。
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