当下楼市小阳春的确在一些重点城市上演。
这主要是因为疫情三年积压的购置需求的集中释放。再加上各大城市金融纾困资金到位，全国各城市楼盘，比如说绿地、融创等大开发商出现全国性工地复工的大好消息，为市场需求端注入了希望和信心。
市场刚转好，就同步出现了一些“常见而又荒谬”的新闻，比如说一些楼盘业主趁着小阳春开始“抱团涨价”，高调打响房价保卫战等。
业主端的“抱团涨价”在一些较大型城市各种蔓延，到底会不会带动当地二手房价格走高？
楼市到底有没有彻底复苏回暖？现在卖房划不划算？房价还会不会上涨？还是不趁着这波小阳春出手，以后就会更加困难？
这一个个疑问，不断地挑动着楼市内买卖参与者的神经，让人感受到很大的不确定性。
当下的真实环境是什么样的呢，我们一起来分析一下最近地产上的几个要闻，来进行一轮客观理性的分析和研判。
一、现阶段房地产到底有没有真正复苏？
我们从2月份成交数据看，新房和二手房交易量飙涨，涨幅分别为30%和90%。
当下的楼市交易确实开始频繁。
但是，有个特点也很明显——量升价不升。
也就是表现为部分城市房产成交量持续上涨，房价并未出现明显回升，而是停留在“勉强止跌”上面。
比如说在成交量上，2月份8个重点城市(北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、厦门)2月二手房成交套数为79438套，环比增长78%，同比增长96%，这个增幅相当惊人。
但在成交价格上，2月份一线城市二手房价格环比止跌转涨，涨幅仅为0.24%；二线城市环比下跌0.01%，三四线下跌0.11%，都算是微跌，房价可以理解为“稳定”。
整体表现符合国家调控政策的“房住不炒”、“稳地产”的宏观导向。
看楼市的短期行情，可以看单月的成交数据和房价变动。
但看楼市是否真正复苏，真正需要看的是城投在土地市场上的托底行为是否有减少，参与拿地的民营房企是否增多，土地溢价是否走高等。
眼下土拍释放的信息有限，我们还是来看，各大开发商的最新情况。
1、融创中国，刚发境外债重组方案，或将通过发行新的美元票据来置换现有的票据，展期期限最短2年，最长9年。
2、正荣地产，预计本月底提出境外整体债务管理方案，目前正荣已逾期的境外债券，约80亿元人民币本金。
3、碧桂园，3月8-9日召开“20碧地01”债券持有人会议。这笔债券，如果投资者决定要把债券卖回给碧桂园，碧桂园就要无条件回购，兑付时间是今年4月1日。
4、旭辉，3月10日拿出债务重组初步方案，仍需征得债权人同意。
这些头部开发商仍处于债务重组方案沟通之中，一个个的都还没上岸，恒大更是在躺平摆烂，出险房企们还在焦急的期待着一个上岸的参考样本······
这种大环境下，土拍能有民企进场才是真的稀奇。
有人说，“不死鸟”佳兆业上岸了。
3月10日，停牌超11个月的佳兆业在港交所复牌。作为2023年第一家成功复牌的内地房企，为全行业燃起的希望之火。
但是，股市给出的反馈十分简单：股价开市下挫40个点，尾市收报21%的跌幅。
复牌≠复活
佳兆业复牌目的和上面搞债务重组方案的几位一样，都是为了尽快化债。
在2022年6月，佳兆业现金短债比只有0.03（监管部门给绿档开发商划定的标准之一是：现金短债比必须大于1）。
1和0.03之间的差距，哪是半年就搞的定的？佳兆业这数据根本就不是踩红线的问题，而是踩死线的试探。
对于佳兆业而言，境内的债务还好说，关键问题在于它的债务结构中，超过60%的债务是境外债，而这批境外债的处置方案一拖再拖，其真实情况还比不上债务重组的融创呢。
所以说，楼市当下的确有小阳春，但要说行业已经“复苏回暖”还为时过早。
因为现在的楼市主基调还是“保交楼”，金融政策端灌水“利好”为得还是给开发商这个“市场主体”维稳。
真的懂各种经济数据的就会明白，楼市再也回不到过去，历史阶段不一样了。
无论是从经济发展阶段大环境，还是百姓的负债率（购买力），都回不去了。
最新的政府工作报告中对于房地产现状的描述是这样的：房地产市场风险隐患较多。
报告中尤其着重强调“有效防范化解优质头部房企风险”，稳住市场主体是今年行业重要工作，只有防止更多房企（特别是优质房企）风险暴露，才能稳定市场预期。
很明显，2023年，新房在烂尾楼风险和开发商债务风险承压的现状没有彻底扭转信号传递出之前，价格是不会有上涨空间。
相较于二手房市场，2023年的新房市场行情预期并不乐观。
二、多城市楼盘业主“抱团涨价”是否有用，能否推动二手房价格走高？
楼市成交刚有起色，利益关联人群已经开始坐不住了，房产中介大肆唱多楼市，业主开始“抱团涨价”。
杭州市西湖区融创河滨之城小区业主群发消息，喊话邻居“不要贱卖房子”！
甚至还建议大家在原来的房子单价基础上，向上调整1万+。100㎡的房子，总价直接调高100万。
还有西安某小区业主，给自家小区房价定了个“三年翻倍”的目标——
2023年7月，2.5万/平；
2024年7月，3万/平；
2025年7月，3.5万/平；
2026年7月，4万/平。
为了实现目标，计划出一些代表组成“村支部委员会”，主要任务就是审核小区每套房的挂牌价。
如果有业主的挂牌价太低就会遇到“审核不通过”，会被“委员会”拉去谈话，并且设定一个月的冷静期。
如果多次不听劝，执意低价卖房的家庭，则会被整个小区贴上“不友好家庭”标签大肆公示。
图片来自网络
还有业主群里，有人建议组成“涨价同盟”，正式打响房价保卫战：
这种舆论造势，有用么？
当然······没啥用。
从经济逻辑上来讲，市场产品涨价的基础是需求挤压，而不是供给联盟，除非你是行业垄断。
而这种分散小区的个体行为，根本撼动不了一个城市房产供需失衡的基本面。
就宏观来讲，现阶段的中国楼市，供大于求，需求严重不足。
一是因为市场购买力没有了——居民负债率高达62%。
二是很多人还在收缩消费，陆续退场——2月份居民中长期贷款，也就是房贷数据，减少61%。
这种大环境下，就连中国房价最坚挺的北上广深，房价都没有明显上行的势头，甚至深圳还在放开限购刺激市场。杭州长沙等次省级城市某些小区个体业主抱团，怎么可能得到市场认可？
今年成交的大多数二手房，几乎还都是降价出售。比如杭州2月二手房降价房源就达到了2万多套，整体挂牌均价比1月低了1.4%，真正成交的价格比挂牌还要低。
当下多个城市小区业主“抱团涨价”，只会凸显出业主们着急保价甩卖的心态，并不能真的推高当地二手房均价，就像长沙雨花区一味业主说的那样：
我们小区业主挂牌价太低了，便宜没好货，越贱卖越卖不掉……
总的来讲，2023年的楼市或许会在货币放水和舆论引导下逐步回暖，但房价大涨的可能性几乎为零。
那位制定小区房价三年翻倍的业主，想象力可以天马行空，但现实会带着小皮鞭······
三、2023，意义深远的消费者友好大年
2023年，将会是一个消费友好大年。
不仅是房子，还有车子，青年消费的两大件，都会迎来各种补贴补助。
先说房子，今年政府工作报告有一个关键信号，“加强住房保障体系建设”“解决好新市民、青年人等住房问题”。
也就是说，在2023年，住房租赁政策支持力度有望进一步加大。
这对于新一代年轻人来说是好事，很多一线城市漂的年轻人住房压力会相对减小。
还有车子，现阶段不仅新能源车降价潮在卷，燃油车全领域降价打折促销潮也在疯狂上演。
产业的升级与更迭，不止在房地产这个“夜壶”退出历史舞台，涉及到的还有汽车领域的更迭大战。
而这一切的关键都在于争夺普通人的“消费需求”上。
得“消费需求”者得天下。
2023年，没有消费需求，一切都玩完。
但是，就目前国家统计局公布的各项经济数据指标来看，我们的消费者需求，仍在萎缩。虽然货币放水在不断增加，只不过还都阻塞在“银行往外释放贷款”上。
也就是说，央妈这边“货币宽”，但因为市场主体“没信心”，无法形成银行“信用宽”。
反映“货币宽”的数据是M2。
2月末，广义货币(M2)余额同比增长12.9%，增速分别比上月末和上年同期高0.3个和3.7个百分点。
M2的同比增速12.9％，可以看做是“印钞速度”，创下了近7年来的新高，相当于印钞机一直在“轰鸣”。
反映市场消费信心的主要数据指标是CPI。
2月份CPI只有1%，反映出当下中国经济活力不足，居民没有消费信心。
按照正常逻辑来讲，高M2，对应的应该是高CPI，也就是物价通胀。
如今两者走势相背离，只能说明，央行放出来的钱都到金融系统内空转，并未流入实体经济，老百姓都把钱储蓄起来了，不愿意消费，这才体现为高M2低CPI。
再直白点讲，现阶段，民营企业的生产信心和居民的消费信心都没有得到扭转性的恢复。
也有利好消息：
一个是两会以后，关于经济领域的策略定调和执行落实将会有突破性进展。
另一个就是，金融领域的改革已经开始。
还是那句话“产业升级，金融先行”，金融体系内部资金空转的现象可能在下阶段会得到实质性改善。
总得来讲，2023年，经济维稳复苏的可能性很大，房地产平稳落地未来可期，消费者友好大年，也将切实惠顾每一个普通人，房子价格维稳，车子价格下跌，都利好于普通人。
最后，这几年，我们着实过得有点魔幻。
无数经济泡沫飘飞而起，又快速破碎，我们都看麻了，引不起同情心。
看到各种房企破产，暴雷，烂尾，人们失业，房贷违约，街边餐饮倒闭等等，我们从最开始的猎奇中兴奋而惶恐，变得麻木不仁。
不管这个世界新一天爆出的新闻如何荒谬，我们似乎都见怪不怪，因为“不确定性”引发的各类荒谬事件天天在身边上演。
好在现在终于有一些大的政策落地了，譬如说“房住不炒”政策导向深入人心了，人们开始相信“保交付”会实现；开发商与居民的信任在修复，整个市场对房产也已建立起客观的认知，并不断恢复信心。
虽仍然不断有些利益关联群体在为手中资产贬值而焦急烦闷，陆续演绎出各种“荒谬事故”来。但市场韭菜们变得十分理性了，不轻易接招了。
还有就是国内民众对新能源车的接受度大幅提高了，而电车要想迎来真正的消费大爆发，就需要一大波新能源基建投资，才能撑起全国庞大的用车规模。
所有的市区停车场可能都得进行改造，配备大量超级充电桩；几乎全国所有小区也都得改造，增加充电桩得接口等等，新一轮得投资改造大潮和经济增长引擎已经在发动。
所以说，2023年这个消费大年影响意义深远。
尤其是房子全国“保交付”大潮和燃油车降价大战，不仅意味着旧得过剩产能在淘汰，还意味着新的产业在不断吞并消费市场飞速发展。
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