01.
市场上有没有楼盘好、位置好、物业好、带精装并且赠送多，有学校配套，而又没有溢价的楼盘？
这是城语在国庆节期间和一位购房者的交流，对方发出这样的一个疑问。其原因是城语在和对方沟通中，大致了解了对方的需求和购买能力，并对应推荐了观山湖和云岩区的楼盘作为参考，房企是万科和龙湖。
这位购房者和城语一起实地探查其中一个楼盘后，觉得楼盘多方面是比较符合自己的购房需求，唯一不满意的地方是，认为当下楼盘的销售价格存在溢价。
配图（图源网络，侵删）
聊了很多，关于楼盘的“溢价”，我们没有达成统一的共识。最后，我让这位购房者自己去看其它楼盘，希望能进一步聊聊关于买房和楼盘的问题，然而，对方却把我删了。
说一个存在已久，并且很现实的问题。贵阳楼市，部分位置较优，品质不错的楼盘都存在一定的溢价，只是其中的溢价各有高低不同罢了。然而，怎么去判断溢价部分值不值得，很难衡量。
花更多的钱，买一个自己满意且存在溢价的楼盘，还是把这部分溢价“省出来”，买一套自己不太满意的房子，是不少购房者比较纠结的问题。
02.
那么，溢价值不值，先要明白一个问题，一个楼盘的溢价空间，是怎么产生的，该怎么去判断呢？
当前的市场，衡量一个好房子的标准是多样的，板块、区位、配套、品牌、物业、附加值、二手交易、增值空间、学区价值（学区因素不在此文讨论范围）等等。
把以上的因素综合起来，并在正常市场竞争条件下，比市场销售价高出的那部分价格就可以称之为溢价。一个同样的产品能比竞争产品卖出更高价格，称为产品的溢价能力。
板块、区位、配套是决定楼盘价值的先天性因素，这些因素可以多个楼盘共享，并拉开与其他板块、不同区位、不同配套的楼盘价格，价格差是先天性肉眼可见不可弥补的。这些城市资源的丰富程度在这里就不做过多的赘述。
还是直接看楼盘本身的溢价能力吧，一个楼盘的自身溢价因素包括品牌、品质、物业、附加值。
配图（图源网络，侵删）
品牌，并不是单只是“名气大”，大到每一个购房者第一反应就是大房企。而是指在楼盘建设、交付口碑、以及售后服务中形成的市场共识，口碑评价。
好品牌不只是销售当初溢价背后的“高房价”，品牌价值中，以功能性价值为基础，顾客购买需求的基本动因，就是对产品的功能性需求，满足顾客的合理性价比要求。例如，产品设计、实景呈现等。
在功能之上，是品牌具备的附加价值。比如物业服务、社区运营、社区文化等，这类在买房前期看不见的楼盘“软实力”使客户放心、满足的心理要求。
品牌形成的最高层次，是其所具备的独特的情感价值，满足顾客的心理共鸣——激情、动感或者高贵、荣耀等体验。最好的体现就是楼盘宣传的“圈层”价值。虽然，我很不喜欢动不动就提圈层，但是一个良好的邻里氛围，是有价值的。
看得见的品牌价值，可以用价格来衡量，那些隐藏在品牌背后，看不见的价值，是最为重要的。品牌的力量，不管自身的诉求点倾向于那个方面，消费者都会在潜意识中为品牌自动补全所有方面的价值。
消费者的购买行动，实际是在为这三个方面付账。相信大家可以看到，能转化为品质的品牌，在二手房交易是多么的亮眼，同区不同价，品牌的溢价就是一道明显的分水岭。哪怕购房当初稍有溢价，透支了未来2-5年的房价涨幅，但从长期的存量市场来看，品牌的影响力是凸显的。
当下的贵阳楼市，不缺品牌房企，缺的是能把品牌转化为品质的房企。当然，让所有的房企都照着市场的“高标准”来做是不现实的。毕竟，大路朝天，各走半边，加上市场的需求是多方面的，各家有各家的细分市场和定位。
03.
最近，贵阳有一个很火的口号：贵阳品质联盟。这是由华润、中海、龙湖、建发、万科五家房企联合发出的一个“声音”。
城语想说的是，对于这个声音，来得有些晚了，不过，也来得正是时候。
当下的贵阳楼市，乱象是一种基本常态。市场火热发烫，乱涨价割韭菜，交房还是一团糟，维权不断；市场遇冷，降价促销，以致部分购房者都在等待，期望所有的楼盘都能降价。把能交房成为一种最低的要求，降标减配也忍气吞声了。
“贵阳品质联盟”能为贵阳楼市注入哪些正能量：
其一，推动楼市走向成熟，刚需为主的市场，品质消费同样重要；
其二，给购房者树立一个“品质”认知导向，让更多的购房者有一个清晰的认识和选择；
其三，塑造品牌形象，提升知名度，强化品牌转化品质的力量。
在“错误”的时间做对的事情，是需要勇气的，同时也是一种自信的表现。“品质不妥协，生活不将就”，这不仅是助力于贵阳楼市的发展，更是为贵阳的品质人居生活输入一种理念。
到了重新出发的时候了。今天的贵阳楼市，房企需要重新审视自己，一味的追求价格战促销，只能走向淘汰，如何应对消费者的需求升级，拿出符合居住的产品才是王道。
04.
买房，真要精确踩准某个点是很难的，不可能像拨动一个天平，刚好立在了中间的位置。位置好，品质好、物业好……又没有溢价的楼盘去哪里找？
不要老想着买的房子短时间能增值，在短期内不降价。不管任何房子，都是用来居住的。现在的人们，在大环境的驱使下，认知思维已经扭曲，房子只要买了，就应涨价，就应该该赚钱。
居住属性永远是房子的第一要素，这是它最基础的使用功能。置业的过程中，在购买力达到的情况下，建议选择品质更好的房子，因为居住得更好是善待自己。同样，好的房子以后得保值增值潜力更大，能为下一次得置换提供更好得基石。
配图（图源网络，侵删）
关于品质的认知，是需要时间维度的，需要时间沉淀。因为贵阳这种城市能级低，好楼盘不可能遍地开花，置业只能根据自己的能力择优选择，优中选“优”更好。想要位置好、楼盘好、学校好、有地铁，且没有溢价的楼盘，只能说现实很残酷了。
多说一句。你的房子，有功能价值、附加价值和情感价值多个方面，以后有多少钱的溢价效果，这其中涉及到市场环境、品牌竞争等大因素，甚至关于楼盘的物业服务、空间文化等诸多细节，都能影响成交的价格。
好的房子溢价是否值得，只能在后期物业、生活、二手房交易中去体现，因为，舒适居住是一个时间和细节综合，成本难以计算。
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