法拍房比一般二手房便宜很多！”、“法拍房安全无风险！”、“法拍房不限购！”，不知道大家有没有听到过以上说法。如果你从来没有听说过法拍房，相信通过这堂课你可以了解什么是法拍房以及与之有关的一些知识；如果你听说过并为之而动过心，那相信听过这期话题也能了解更多与法拍房有关的法律风险，在参与竞拍前做到有备无患。我们这一期就来聊聊法拍房的相关内容。
1.什么是法拍房？
什么是法拍房呢，法拍房其实是司法拍卖房产的简称，是指遭法院强制执行拍卖的房屋。之所以会形成法拍房，是因为原来的业主因为发生债务关系，比如因银行按揭、民间借贷等到期无法清偿而被债权人经过司法程序向法院申请强制执行，将业主名下的房屋通过平台等进行拍卖，最后以拍卖所得价款偿付债权人。
有的人认为法拍房有法院把关，没有什么法律风险，安全可靠。如果你真的那么想，那你需要思考一个问题：真的无任何风险的话，为什么竞拍价那么便宜呢？显然其中是隐藏着不少法律等层面的风险的，下文将会对此一一解答。在此之前，我们先来讲讲购买法拍房的整个流程。
2.如何购买法拍房，流程“一二三”？
在大家所熟知的淘宝、京东两大电商上都有专门的司法拍卖平台，若你有看中的房源，在缴纳保证金后就可以参与竞拍，不过不要以为竞拍成功就万事大吉，法拍房在竞拍成功，交完房款后还并不属于竞拍人，在房屋产权过户后才算在法理上拥有房产，竞拍成交后需要经历解封房产、解押房产、缴纳税款、房产过户几个步骤。
法拍房都是被法院查封以后才会进行拍卖的标的，在竞拍成功后第一步就是解除房产的查封，联系好法院，带着竞拍成功的文件直接找到法院，要求解封房产。一般缴纳房产完全款之后，就可以去法院办理解封手续了。如果是多家法院查封的情况，还需要和法院进行额外的沟通。
房屋抵押权一般在银行或民间机构那里，因为逾期，才会被法院查封的。因此，解决好查封之后，还要跑到相应的房管局，档案局，不动产权管理局等解押房产。本地法院会方便一点，只需要直接和房管局沟通就可以，外地法院抵押的房产可能需要将解抵押委托给本地法院完成。在房产解封、解押之后，竞拍人就可以拿着执行裁定书、协助执行通知书、拍卖成交确认书等材料去缴纳税费了。
根据当地税费要求不同，大体需要缴纳契税，个人所得税等相关税费。因此，要查清楚房产之前的交易信息及原房主房屋信息。等到缴完了税，就能够拿着各种材料去办过户，过完了户，这套房才算是你的。
3.购买法拍房的风险
购买法拍房可能存在以下四大风险：
一、如果有长期租约，则存在拿不到使用权的风险
拍卖的房产上如果存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。对租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋的，租客的租赁权应得到法律的保护，此时竞买人只有所有权，拿不到使用权。
二、房屋存在违法建筑，相关责任由购买者承担
由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据竞买人现场短暂地观察，可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。
三、原业主给其他特定关系人设定的有居住权限
比如有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。
四、不能正常解除抵押的情况
解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前解除，如果银行不同意，就可能存在麻烦。设定的抵押是为卖家自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是卖家和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。
4.有这么些忠告在买前必须知道
了解了上述法拍房可能存在的法律风险后，你是否仍然心动，如果你还是选择竞买，那么在竞买前有些误区需要了解，在此可以给大家一些建议。
首先，法拍房真的很便宜吗？捡便宜，是法拍房对于购房者的最大诱惑。按拍卖程序来说，法拍房都是先由法院委托专门的评估机构，出具房屋的评估价，一般低于市场行情价；而同时，法院为了吸引更多竞价人参与，通常会设置一个比评估价更低的起拍价。房产按规定可以拍卖三次，而只要“流拍”一次，价格就会降到原来的八折，所以到了“三拍”，经过几次折扣，价格已经十分具有诱惑力了。
然而法拍房在缴纳税费上有其特殊性：转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担，所以，和买二手房一样，你得搞懂该房屋是否“满5唯一”，否则除契税外，要支付个税。另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。
以一个实际案例为例，福建有一位李先生，拍得的房屋位于福建永安市某小区，建筑面积约为89㎡，开发商是建发地产，成交总价为56万；在办理过户中，原业主的税费共计为35348元，购房者的税费为14521元，而按规定，两项费用均由购房者承担，合计占总房价的8.87%。除此之外，由于原业主未缴纳维修资金，这笔费用同样也由购房者承担，合计税费加起来，超过了总房价的10%。
其次，“不限购”往往是有些中介或媒体宣传法拍房的利器。目前全国铺开的限购政策，让很多人一夜之间失去了“房票”，同时也衍生了许多与“房票”相关的灰色利益行业，费用几千至上万不等；加上新政细则迭出，不断查漏补缺，所以，破解限购的方法也越来越少，越来越难。不过，法拍房并不是在所有城市都不限购，是否限购，要看当地的具体政策，例如上海在今年一月就将法拍房纳入了限购范围。
最后，淘宝上很多司法拍卖的房子，虽然在醒目位置均标注了“可贷款”的字样，但实际办理中，你发现由法院指定的贷款银行会设置诸多附加条件：譬如有些首付要提高到五成，利率上浮至6.37%，这些都还是小case，关键是银行要贷款给你，得先办理房产抵押；而你去住建委办抵押，得先办理过户；而你去法院办过户，得先付清尾款，变成了死循环，难以解决。
在结束前提出以下三点建议供大家参考：
1.未清场的法拍房，坚决不去碰。但凡未清场的法拍房，都有各种原因，比如家中有老弱病残盘踞并恶意阻挠等，这些是竞拍人所无法掌控的。虽然未清场的房屋可能价格更便宜，但风险极大，建议坚决不要去碰。
2.对于不是太抢手的法拍房，尽量在“三拍”时再出手。一般的司法拍卖程序，“流拍”一次后，下一次拍卖会打折降价；而在三次“流拍”后，法院会直接进行折价“变卖”，如果想“捡便宜”，这会是个时机。
3.投资“法拍房”，需要你有慧眼识珠能力，或者在竞拍前，能完整地查处该房产的抵押、债务和担保情况，对该房屋做到“知根知底”。
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